手数料高すぎ!不動産賃貸仲介業の七不思議を挙げていく。

やあやあ、絶賛賃貸物件探し中の鷹h氏(@noaru_takahshi)だよ。

最近、街の不動産屋を回っているのですが、どうにも解せないことがあります。

それは、割合固定の仲介手数料!!

なんなんですかね、あの「びた一文まけません」みたいな上から目線の態度。融通の利かない雰囲気にモヤモヤした感じになります。

不動産仲介の世界について、仲介業者から聞いてみたり調べたりしてみると、残念な感情に苛まれたので、今回は不動産仲介業界の不思議についてメモしておこうと思います。



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不動産仲介業の七不思議!!

謎1:どこの不動産屋でも扱う物件は(ほぼ)同じ

駅前の不動産屋巡りをしていたら、あっちでもこっちでも同じ物件を紹介されたなんて経験をしたことの有る人は多いと思うんですが、これはなぜなんでしょうか?

物件を持っている大家さんや売主さん(オーナー)は、借主や買主を探す時、ほとんどの場合、自力で客を探すことはせず、不動産会社に依頼します。

このとき依頼された不動産会社のことを、「元付け」もしくは「物元」などと呼びます。

この元付けは、大抵の場合、大家さんから「広告費」をもらって物件のチラシを作ってくれるよう、チラシ業者に発注します。

このチラシ業者は各エリアごとに違いますが、大体数社で全地域をまかなっています。

チラシは各元付けの依頼により、それぞれのチラシを作成しますが、チラシ業者が一緒なので、当然デザインも同じです。

そして、各不動産業者は、自社のチラシだけでなく、他社のチラシも毎週受け取っています。

不動産会社は、自社の物件も他社の物件もミックスして、全て自社の物件のようにお客様へ紹介することができるのです。

とある不動産会社に来たお客さんが”他社の物件”に契約した場合は、その不動産会社のことを「客付け」もしくは「仲介」と呼びます。

お客さんは「客付け」した不動産会社に対し、仲介手数料を支払います。

…このような仕組みになっていますから、複数の不動産業者を巡った場合、同じ物件を仲介業者から紹介されることもあったり、元付け業者から紹介されることもあったりするわけです。

ただし、「9割方」不動産屋が扱う情報は一緒ですが、残りの1割は違います。オーナーの意向で募集方法は決まるため、残りの1割部分は数少ない不動産屋だけで募集を行います。その物件は十分自力で契約をとれるだろうと自信のある物件といえます。

つまりは、残りの1割に良い物件が眠っていることが多いと解釈できるわけですね。地域密着型で昔ながらの不動産屋には掘り出し物の物件があるという噂も、こんなところから出ているわけですね。。。

謎2:不動産仲介手数料が賃料1か月分で固定される意味

賃貸の場合の仲介手数料は『家賃の1ヶ月分』が一般的な常識ですが、これは最初に不動産賃貸を契約するときに掛かる手数料が法律(宅建業法)でしっかり定められているからです。

この仲介手数料は、自社で扱っている物件(自社でチラシを作る物件)であろうが、他社の物件であろうが関係ありません。

ちなみに自社で元付けをやっている物件に、 自社でお客さんをつけた場合「両手取り」といいます。

お客さんから手数料とオーナーから手数料の両取りが出来るということですね。

一方、他社の物件にお客さんをつけた場合(仲介した場合)はもちろん「片手取り」と言います。

いぜれにせよ、契約したお客さんから家賃の1ヶ月分を”物件を紹介してくれた”不動産屋さんがもらいます。絶対に取られます。値引きしません。

だって不動産仲介業者の手数料はここだけなんですから。この費用をもらわなければ、ビジネスが成立しません。

他に敷金や礼金、保証金などがありますが、これは基本的にオーナーさんが受け取るものです。

そして、不動産業界が一般の業界と一番違うのは仲介手数料が全国一律だということです。

流通業界では、よく言う問屋さんのマージンを抜いて、直接生産者と取引することで安くするという手法がありますが、不動産業ではそうはいきません。

不動産屋さんは、マージンを乗せているわけではなく、法律で決まった手数料をいただいているわけですから、どこの会社を通して契約しても、変わらないんです。

謎3:不動産屋さんは仲介手数料に見合うサービスを提供しているわけ?

不動産業者の話を聞いていると、我々の提示する条件をふむふむと聞いて、パソコンに打ち込んでいきます。

それでチラシをじゃんじゃん印刷して見せてくれるのですが、ちょっと待って。

それ我々がSUUMOとかHOME’Sに載っている情報を見ているのとほとんど変わらないんじゃないの?…そんなんだったら自分で出来るわ!!と思いません?

さらに、担当者に聞いてみると、最新情報を得たいなら、まずSUUMOで検索して欲しいと。大体現況と3日以内くらいの遅れで更新されていくので、SUUMOで気になったのをまとめて教えてくれればこちらで状況確認しますとのこと。

それって、不動産仲介の仕事ってただ電話で大家さんなり管理会社とやり取りして現況確認するだけって言っているのと同義じゃないかと思うわけです。

その仕事に対してサービス料として「家賃一か月分」払わなくちゃいけないんですかね?

…しかし、調べてみると実は不動産仲介には“仲介手数料を払うもうひとつの価値“があるらしいのです。

謎4:不動産仲介業者の仕事内容とは

ここで不動産仲介業者の仕事について整理してみます。

(1)売主・貸主の場合

  • 物件を査定、売買価格や賃貸料金の提案
  • 宣伝するための物件の資料作成
  • チラシやインターネットなどのチャンネルを利用して物件の宣伝
  • 売主や貸主の状況に合わせて物件の販売や賃貸のプラン提案
  • 物件下見の日程調整
  • 物件の現地案内
  • 契約書の作成に伴う調査
  • 契約書などの書類作成
  • 決済などの対応

など。

(2)買主・借主の場合

  • 条件に合った物件の紹介
  • 物件下見の日程調整
  • 物件の現地案内
  • 売主や貸主との交渉
  • 契約書などの書類作成
  • 決済などの対応

など。

なるほど、我々は、仲介手数料を払うにあたって、賃貸でも売買でも「物件」を探してくれたもしくは紹介してくれたことに関しての費用だと考えていましたが、不動産屋さんは不動産における契約をスムーズに行うためのあらゆる業務を担っているんですね。

謎5:不動産屋に仲介手数料を払うメリットとは

上記を踏まえると、不動産仲介業者に依頼するメリットとしては以下のことが考えられます。

  • 物件の公法上の権利関係や規制、周辺との相隣関係などの情報の調査
  • 売買価格もしくは賃料は適正かどうかの判断
  • 取引条件の調整
  • 売買代金の支払いはきちんと行われているかの確認
  • 物件の瑕疵担保責任
  • 物件の重要事項説明書や契約書などの書類作成
  • その他トラブルや損害が発生した場合の解決

などなど。

特に「取引条件の調整」というものが入っていますが、不動産屋さんは、あなたのエージェントになって、大家さんと価格の交渉をしてくれることもあるということですね。

「仲介手数料なし」という物件を扱う会社は物元なので、素人の我々が直接オーナーと交渉するしかありませんが、仲介不動産会社がいれば、仲介手数料を一か月分払っても、賃料が2000円安くなったりいろいろな物件を比べられたりできて、手数料より得することも考えられます。

だから、良い物件を紹介してくれる不動産屋さんに出会って、本当に気に入った物件があり、且つ予算をちょっとオーバーしている場合は、サービス料の対価として、賃料交渉は絶対にすべきだと思います。

もちろん仕事としてお願いする以上、値引きしてくれたら契約する可能性が高い場合に頼んでくださいね!

謎6:でもやっぱり一律の仲介手数料はおかしい気がする

上記のように考えると、確かに不動産仲介業者もバリューは出していると思います。専門的な知識を提供してくれているのでそれに対する対価を支払うべきなのはよく理解できます。

でも、それが一律賃料1か月分なのはおかしいんじゃないでしょうか。なぜなら、ワンルームの狭小賃貸だろうが、3LDKのファミリー賃貸だろうが、手間暇は全く変わらないのに、なぜハコの大きさによって、仲介手数料は右肩上がりに増えるのか?

だったらファミリー層向けの物件だったら値引き交渉頑張りますとか、手数料0.5か月分で十分ですとか誠意を見せてほしいですよね。

こちらから値切りたい気持ちは山々なのですが、不動産仲介はサービスなので、完成された製品を購入するのとは違います。だから完成してないものを値切ると、相応にサービスレベルが落ちる恐れがあります。

悔しいですが、この業界は今でも圧倒的にオーナー側が有利で、消費者にとって極めて不利な環境のまま放置されてしまっているように感じます。

謎7:不動産業界はまだまだ変化する余地がある

だからこそ、既得権益の上に胡坐をかいているこの業界に活を入れるべく、価格競争を起こすサービスが欲しいです。

例えば、東京と神奈川限定ですが、イタンジという会社がIT技術を駆使して、ノマドという賃貸物件仲介サービスを展開しています。

このサービスを使えば仲介手数料はなんと無料! (2016/6/30までの入居申込の場合。2016/7/1以降の入居申込の場合は32,400円)

通常の不動産仲介であれば一括してお願いするサービスがそれぞれ料金設定されており、必要に応じてサービスの対価を支払う仕組みになっています。

このような動きはきっと業界からの反発も大きいとは思いますが、是非この流れをもっともっと大きいものにして、不動産仲介の世界に革命を起こしてほしいなと思います。

最後に!!

以上、愚痴っぽくなってしまいましたが、1か月分の仲介手数料を支払うのだから、こちらからも自信を持ってそれ相応のサービスを要求してもよいということ!!

忙しそうだしこれ頼んだら悪いかなあなんて思わず、堂々とわがままを言ってもよいと思います!

素敵な不動産仲介会社の担当者が見つかり、よい物件に巡り会えますようお祈りしております。


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鷹h氏 (@noaru_takahshi) の戯言

鷹h氏
今度、物件を決めるときは値引き交渉もお願いしてみよう。ただ地域によってはオーナーが強気の場所もあるようです。

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